ΓΚΟΛΦ ΑΦΑΝΤΟΥ: ΜΥΘΟΙ ΚΑΙ ΑΛΗΘΕΙΕΣ

ΠΗΓΗ: ΙΣΚΡΑ

Του ΔΗΜΗΤΡΗ ΓΑΚΗ*

Το Δημόσιο προχώρησε το 1962 στην απαλλοτρίωση των ακινήτων στο ΓΚΟΛΦ ΑΦΑΝΤΟΥ. Το 1970 η έκταση μεταβιβάζεται στον ΕΟΤ. Η συνολική έκταση είναι 1.805.350 τ.μ ( 1805 στρεμ). Το Εμβαδόν γηπέδου Γκολφ είναι714 στρεμ.

Από το 1985 γίνονται συνεχώς προσπάθειες για την αξιοποίηση του Γκολφ Αφάντου, όμως η εγκληματοική αμέλεια και πολλές φορές η ύποπτη κολλυσιεργεία που επέδειξαν οι κυβερνήσεις ΠΑΣΟΚ και ΝΔ, οδήγησαν το Γκολφ στην απαξίωση και τη σημερινή κατάσταση στην οποία βρίσκεται.

Μέχρι και πριν από λίγα χρόνια το γήπεδο προσέλκυε αρκετούς γκόλφερ διεθνώς καθώς ο σχεδιασμός του γηπέδου θεωρείται από τους καλύτερους σε διεθνές επίπεδο. Όμως εδώ πρέπει να επισημανθεί και η μοιρολατρική στάση των τοπικών αρχόντων που δεν επένδυσαν έστω στο γήπεδο αξιοποιώντας το για τη δημιουργία ειδικών τουριστικών πακέτων σε συνδυασμό με τις υφιστάμενες ξενοδοχειακές και άλλες υποδομές της ευρύτερης περιοχής και του νησιού της Ρόδου.

Σήμερα το Γκολφ Αφάντου έχει μεταφερθεί στο ΤΑΙΠΕΔ προκειμένου να «αξιοποιηθεί» (ξεπουληθεί) στα πλαίσια της γενικότερης πολιτικής ξεπουλήματος της Δημόσιας Περιουσίας. Το γιατί θεωρούμε ότι η συγκεκριμένη «αξιοποίηση» αποτελεί ξεπούλημα θα αναλυθεί παρακάτω.

1.       ΜΥΘΟΙ & ΑΛΗΘΕΙΕΣ

Μύθος 1: Τα έσοδα από την «αξιοποίηση» του Γκολφ θα ελαφρύνουν το βάρος από την πλάτη των πολιτών της χώρας.

Αλήθεια 1: Τα έσοδα από το ξεπούλημα θα μεταφερθούν άμεσα σε ειδικό λογαριασμό για την αποπληρωμή του χρέους το οποίο όπως όλοι γνωρίζουμε αποτελεί μια μαύρη τρύπα, η οποία δεν μπορεί ποτέ να αντιμετωπιστεί με συμβατικές μεθόδους αποπληρωμής.

Μύθος 2: Η επένδυση θα προσελκύσει τουρισμό υψηλής ποιότητας.

Αλήθεια 2.1: Το νησί της Ρόδου και ιδιαίτερα η ευρύτερη περιοχή Αφάντου δεν στερείται υποδομών με προδιαγραφές υψηλής ποιότητας. Είναι κοινά αποδεκτό ότι οι ξενοδοχειακές υποδομές είναι περισσότερες από τις πραγματικές ανάγκες. Αυτό που πραγματικά λείπει για την προσέλκυση είναι η συντήρηση και ανάπτυξη υποδομών πολιτισμού, αθλητισμού και άλλων μορφών εναλλακτικού τουρισμού που δεν συνάδουν με το μοντέλο μαζικού τουρισμού που καλλιεργείται συστηματικά στην περιοχή.

Αλήθεια 2.2: Η διακήρυξη αναφέρει ότι «Ο επιλεγείς επενδυτής θα έχει το δικαίωμα να αξιοποιήσει το Ακίνητο με όποιον τρόπο αυτός επιθυμεί κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια». Αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής θα έχει τη δυνατότητα να δώσει οποιεσδήποτε χρήσεις θέλει στο ακίνητο, ακόμη και να καταργήσει τη χρήση του γκολφ αν αυτό δεν εξυπηρετεί τα οικονομικά του συμφέροντα.

Μύθος 3: Η επένδυση θα δώσει προστιθέμενη αξία στην περιοχή.

Αλήθεια 3.1: Όπως είναι ήδη γνωστό τα αναμενόμενα οφέλη από την εκποίηση της περιοχής αναμένονται σε 30 εκ. €. Αυτό σημαίνει ότι η τιμή διαμορφώνεται σε 15 €/τ.μ., ενώ σήμερα η τιμή είναι τουλάχιστον 150 €/τ.μ. Είναι προφανές ότι μια τέτοια εξέλιξη θα υποτιμήσει την αξία της περιοχής.

Αλήθεια 3.2: Σύμφωνα με το μεσοπρόθεσμο, τα συγκεκριμένα άρθρα του οποίου είχαν ψηφιστεί από ΠΑΣΟΚ και ΝΔ παρέα τον Ιούλιο του 2011, οποιαδήποτε ιδιοκτησία κρίνεται απαραίτητη για τα σχέδια του επενδυτή, αυτή θα απαλλοτριώνεται με έξοδα του Ελληνικού Δημοσίου με συνοπτικές διαδικασίες και φυσικά στην τιμή που θα έχει πωληθεί το κυρίως ακίνητο!

Μύθος 4: Θα δημιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας.

Αλήθεια 4.1: Δεν είναι καθόλου τυχαίο ότι το ξεπούλημα του Γκολφ εντάσσεται στη συνολικότερη πολιτική του μνημονίου. Οι πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί αλλά ακόμη περισσότερο αυτές που πρόκειται να εφαρμοστούν τις επόμενες μέρες οδηγούν στην απορύθμιση της αγοράς εργασίας και την μετατροπή των εργαζομένων σε σκλάβους των πολυεθνικών εταιριών. Οι μισθοί που θα επικρατήσουν θα είναι μισθοί Βουλγαρίας και οι συνθήκες εργασίας θα είναι συνθήκες γαλέρας.

Αλήθεια 4.2: Επίσης δεν είναι τυχαίο ότι σταθερή επιδίωξη της τρόικας είναι η μείωση του κράτους και η υποβάθμιση των ελεγκτικών μηχανισμών. Όλοι γνωρίζουμε την πραγματικότητα με τους «εκπαιδευόμενους» από άλλες χώρες της Ε.Ε. οι οποίοι πέρα από τις προβλεπόμενες ρυθμίσεις ουσιαστικά υποκαθιστούν τους ξενοδοχοϋπαλλήλους με μισθούς κάτω των 400 €. Είναι προφανές ότι αυτό το καθεστώς θα εκμεταλλευτούν οι επίδοξοι επενδυτές.

Μύθος 5: Η επένδυση αυτή θα συμβάλλει στην ευρύτερη ανάπτυξη της περιοχής.

Αλήθεια 5.1: Όπως αναφέραμε και προηγουμένως στη διακήρυξη αναφέρεται ότι : «Ο επενδυτής θα έχει το δικαίωμα να αξιοποιήσει το Ακίνητο με όποιον τρόπο αυτός επιθυμεί κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια, με την επιφύλαξη των περιορισμών και υποχρεώσεων που τίθενται από το νόμο, συμπεριλαμβανομένης, ενδεικτικά και όχι περιοριστικά, της εθνικής πολεοδομικής και περιβαλλοντικής νομοθεσίας». Δηλαδή έντεχνα «παρακάμπτεται» και η ισονομία αλλά και αυτή καθ’ αυτή η έννοια του υγειούς ανταγωνισμού, αφού δημιουργούνται  «ιδιαίτερα» και «ελαστικά» κριτήρια δόμησης και εκμετάλλευσης μόνο για την συγκεκριμένη επένδυση έξω και παρά τον οποιονδήποτε έλεγχο της πολιτείας και της κοινωνίας.

Αλήθεια 5.2: Στο πλαίσιο της πλήρους ελευθερίας σχεδιασμού και δόμησης που θα έχει ο επενδυτής, θα φροντίσει προφανώς να εκμεταλλευτεί όλες τις πιθανές δραστηριότητες των χρηστών της επένδυσης. Επομένως θα καλυφθούν από την επένδυση όλες οι ανάγκες σε εστίαση, αναψυχή και άλλες δραστηριότητες τουρισμού. Αποτέλεσμα αυτού θα είναι οι επισκέπτες να παραμένουν εντός του χώρου της επένδυσης χωρίς να καρπωθεί η ευρύτερη περιοχή κάποιο όφελος από αυτή.

Αλήθεια 6: Στη διακήρυξη αναφέρεται η παραχώρηση του αιγιαλού και της παραλίας για 50+50 χρόνια. Δεν έχει διευκρινιστεί αν αυτή η πρόβλεψη αφορά το σύνολο της παραλίας μήκους περίπου 7 χλμ. το οποίο αποτελεί και το επικρατέστερο σενάριο. Κάτι τέτοιο είναι καταστροφικό, αφού θα στερήσει από όλους τους πολίτες και επισκέπτες της Ρόδου από την καλύτερη παραλία κοντά στην πόλη της Ρόδου, μετατρέποντας την σε ιδιωτική με ότι συνέπειες μπορεί να έχει αυτό για την τοπική οικονομία.

Αλήθεια 7: Ο χώρος δεν παραχωρείται για αξιοποίηση για κάποιο χρονικό διάστημα αλλά πωλείται. Αυτό σημαίνει ότι στερείται το δικαίωμα από τις μελλοντικές γενιές να το διαχειριστούν.

Αλήθεια 8: Το όλο εγχείρημα της διαδικασίας ξεπουλήματος δεν έχει λάβει υπόψη τις θέσεις της τοπικής κοινωνίας και των παραγωγικών φορέων του τόπου. Αυτό συμβαίνει διότι ο χώρος ξεπουλιέται χωρίς να υπάρχει κανένας σχεδιασμός κανένα πλάνο ανάπτυξης. Το μόνο πλάνο που υπάρχει είναι το ξεπούλημα για την ικανοποίηση των δανειστών και του κεφαλαίου.

2.     Βασικές αρχές για την αξιοποίηση του Γκολφ

Το Γκολφ Αφάντου είναι ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο της Ρόδου που η αδιαφορία των κυβερνήσεων του ΠΑΣΟΚ και της ΝΔ το καταδίκασαν σε απαξίωση για να έρθουν σήμερα σε συνεργασία να το ξεπουλήσουν. Μια τέτοια εξέλιξη θα στερήσει από τους πολίτες μια πολύτιμη πηγή εσόδων για πραγματική ανάπτυξη του τόπου και όχι της τσέπης κάποιων επιτήδειων.

Η αξιοποίηση του Γκολφ Αφάντου είναι επιβεβλημένη, όχι με όρους αποικιοκρατίας αλλά με όρους δημοσίου συμφέροντος. Η αξιοποίηση πρέπει να γίνει με σεβασμό σε βασικές αρχές όπως είναι:

• η διασφάλιση του δημόσιου συμφέροντος,
• η δημιουργία αντίστοιχων με τη σπουδαιότητα του έργου, θέσεων εργασίας,
• η ανάπτυξη της περιοχής και του νησιού με όρους αειφορίας , βιωσιμότητας και ήπιων μορφών επέμβασης
• Η αξιοποίηση- ανάδειξη των υφιστάμενων αθλητικών και ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων ,
• η προστασία του περιβάλλοντος και η στροφή του τουριστικού μας προϊόντος σε εναλλακτικές - ποιοτικές μορφές τουρισμού.
• η διασφάλιση της ελεύθερης και απρόσκοπτης πρόσβασης των πολιτών σ’ όλο το μήκος της παραλίας με ταυτόχρονη διατήρηση του δημόσιου χαρακτήρα της υφιστάμενης παραλιακής οδού και την ανάπλαση – αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου της έκτασης.
• Η οποιαδήποτε συζήτηση για αξιοποίηση θα πρέπει να περιορίζεται στον χώρο του Γκολφ Αφάντου και όχι στην έκταση την 1.858 στρεμμάτων που περιλαμβάνουν την παραλία Τραγουνού μέχρι και την «Καθολική»
• Η εξασφάλιση της ελεύθερης και απρόσκοπτης πρόσβασης του κοινού στην παραλία καθ’ όλο το μήκος της με διατήρηση του υφιστάμενου δρόμου και μετατροπή του σε:

α. Πεζόδρομο με την κατάλληλη διαμόρφωση, χάραξη, χρήση υλικών, φύτευσης, εξοπλισμού και δημιουργία στάσεων και χώρων αναφοράς.

β. Ποδηλατόδρομο και

γ. Δημιουργία διαδρομής κατά μήκος της παραλίας Μέσου Μαζικής Μεταφοράς με πυκνές στάσεις και συχνή δρομολόγηση για τη σύνδεση των χώρων προσπέλασης- στάθμευσης των οχημάτων, που προτείνεται να είναι σε απόσταση περίπου 150-200 μ απο την παραλία, με τα σημεία προορισμού των χρηστών.

• Η δημιουργία εγκάρσιων οδών προσπέλασης των οχημάτων σε απόσταση από την παραλιακή οδό με ειδική κατάληξη (αναστροφή – στάθμευση).
• Η χωροθέτηση χώρων στάθμευσης (Parking)       συνολικής έκτασης 70 στρεμμάτων για περίπου 2000 αυτοκίνητα.
• Ο καθορισμός Ζώνης Ανάπλασης Παραλίας έτσι ώστε αυτή να αποτελέσει τόπο αναφοράς και προορισμού επισκεπτών όχι μόνον εποχιακά και όχι μόνο για κολύμβηση.
• Αξιοποίηση και ανάδειξη των υφιστάμενων εγκαταστάσεων αθλητικών και ξενοδοχειακών.
• Κύριο χαρακτηριστικό της όλης επέμβασης θα πρέπει να είναι η διατήρηση του χαρακτήρα του φυσικού τοπίου έστω και οργανωμένου χρησιμοποιώντας υλικά επίστρωσης και διαμόρφωσης με μεγάλη υδροπερατώτητα και δυνατότητα ενσωμάτωσης στο περιβάλλον, διατηρώντας έτσι σε χαμηλά επίπεδα το albedo της περιοχής.

3.     Αρχές χωροταξικού σχεδιασμού

Για τη διασφάλιση της πραγματικά βιώσιμης ανάπτυξης και της αξιοποίησης του ακινήτου προς όφελος της τοπικής κοινωνίας και της τοπικής οικονομίας απαιτείται η εκπόνηση ενός master plan βάσει του οποίου θα γίνει η αξιοποίηση του ακινήτου.

Ένα (master plan) με βάση τα σύγχρονα πολεοδομικά πρότυπα και στόχο την ποσοτικοποίηση των μεγεθών και την ορθολογική τους κατανομή χωρικά, θα προσδιόριζε κατ’ αρχή το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και θα εξασφάλιζε την βιωσιμότητα και παράλληλα την αειφορική προσέγγιση σε βάθος χρόνου.

Με βάση αυτό το σκεπτικό, θεωρούμε ότι η παραπάνω διαδικασία, η σύνταξη δηλαδή του master plan, είναι απαραίτητη για να προσδιορισθούν επακριβώς οι όροι του νέου διαγωνισμού και οι αντίστοιχες υποχρεώσεις τόσο του δημοσίου όσο και του αναδόχου. Η μελέτη αυτή πρέπει μεταξύ άλλων να συμπεριλαμβάνει:

• Ανάλυση όλων των παραμέτρων της περιοχής.
• Δυνατότητα υδροδότησης.
• Άλλες παράλληλες πολεοδομικές – χωρικές μελέτες (ΣΧΟΟΑΠ) που βρίσκονται σε στάδιο επεξεργασίας.
• Προσδιορισμός των κοινόχρηστων – κοινωφελών χρήσεων μιας και η έκταση έχει δημόσιο χαρακτήρα καθώς επίσης και προσδιορισμό της απαραίτητης αποθήκης γης για μελλοντικό σχεδιασμό .
• Ποσοτικοποίηση των προγραμματικών μεγεθών (Συντελεστής Δόμησης και Κάλυψης) με γνώμονα την παρέμβαση ήπιας μορφής.
• Προσδιορισμός του κυκλοφοριακού φόρτου σε συνδυασμό με το υλοποιούμενο έργο διαπλάτυνσης της Εθνικής Οδού Ρόδου – Λίνδου.
• Το μεγάλο παραλιακό μέτωπο που διαθέτει η έκταση και η αναγκαία προσπελασιμότητα του (εγκάρσιοι και παράλληλοι δρόμοι).
• Ενσωμάτωση των ήδη υφισταμένων αθλητικών και τουριστικών εγκ/σεων.
• Την υφιστάμενη αρχαιολογική του ζώνη.
• Την επιφάνεια της ζώνης αιγιαλού που περιλαμβάνεται στο εμβαδόν της έκτασης ( Ε=377.650 τ.μ) και τη διασφάλιση του δημόσιου χαρακτήρα της.
• Την τελική συνένωση των πολλών κτηματολογικών μερίδων .
• Την υποχρέωση για οριοθέτηση των ρεμάτων

Επί πλέον, όλες οι ενέργειες για αξιοποίηση της έκτασης πρέπει να γίνουν μέσα από δημοκρατικές συμμετοχικές διαδικασίες ώστε να διασφαλισθεί η συνεργασία – σύμφωνη γνώμη και της τοπικής κοινωνίας.

4.     Άμεσες ενέργειες

Θεωρούμε ότι η ακολουθούμενη διαδικασία για τους λόγους που αναφέρθηκαν παραπάνω δεν εξυπηρετεί τη σκοπιμότητα αξιοποίησης του ακινήτου αλλά το ξεπούλημα του. Εν’ όψει της διαδικασίας έναρξης της Β’ φάσης πρέπει άμεσα να διευκρινιστούν τοπογραφικά τα όρια του ακινήτου. Επίσης πρέπει να διευκρινιστεί ποιο τμήμα του αιγιαλού και της παραλίας παραχωρείται. Τέλος πρέπει να διευκρινιστούν οι όροι χωροταξικού σχεδιασμού και η πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία που θα δεσμεύει τους επενδυτές.

Η δική μας πρόταση είναι να ανακληθεί η διαδικασία και να γίνει σε συνεργασία με το ΤΕΕ, το ΕΒΕΔ και το ΕΚΡ ένα πλαίσιο διακήρυξης το οποίο θα εξασφαλίζει τους βασικούς όρους σχεδιασμού που αναφέρθηκαν παραπάνω.

Ωστόσο ακόμη και στα πλαίσια της υφιστάμενης διακήρυξης θα μπορούσαν να γίνουν τα κατωτέρω:

1. Να περιοριστεί η παραχωρούμενη περιοχή στην περιοχή όπου βρίσκονται οι αθλητικές και κτιριακές εγκαταστάσεις.
2. Να παραμείνει η κυριότητα του ακινήτου στο Δημόσιο και να παραχωρηθεί η χρήση για ένα εύλογο χρονικό διάστημα (π.χ. 50 χρόνια)
3. Να τεθούν σαφείς περιορισμοί στο είδος και το μέγεθος των υποδομών που μπορούν να κατασκευαστούν. Οι περιορισμοί αυτοί να προκύψουν μέσα από διάλογο με την τοπική κοινωνία και τους φορείς του τόπου.
4. Να μην παραχωρηθεί ο αιγιαλός και παραλία. Άλλωστε είναι αρκετή η πρόβλεψη του θεσμικού πλαισίου για την προνομιακή χρήση τους από τον επενδυτή με την καταβολή του αντίστοιχου αντιτίμου.
5. Να διασφάλιστεί η ελεύθερη και απρόσκοπτη πρόσβαση των πολιτών σ’ όλο το μήκος της παραλίας με ταυτόχρονη διατήρηση του δημόσιου χαρακτήρα της υφιστάμενης παραλιακής οδού.

Η Ρόδος και η περιοχή Αφάντου έχει ανάγκη από μια αξιοποίηση του Γκολφ με σκοπό την εξυπηρέτηση των συμφερόντων της τοπικής κοινωνίας και όχι από μια «αξιοποίηση» προς όφελος των κάθε λογής αρπακτικών.

*Ο Δημήτρης Γάκης είναι βουλευτής ΣΥΡΙΖΑ Δωδεκανήσου .